PGGM investeert een kwart miljard in hippe Berlijnse kantoren

Pensioenbeheerder PGGM gaat de komende twee jaar voor een kwart miljard euro investeren in Berlijnse kantoren. Een eerste project in Kreuzberg is inmiddels aangekocht voor €58 mln en de onderhandelingen over twee volgende projecten in Kreuzberg en Friedrichshain lopen. ‘In totaal mikken we op vier tot zes projecten vóór mei 2019’, zegt Thijs van Gelder, directeur bij PGGM Private Real Estate.

Het gaat om investeringen met een horizon van zeven jaar. ‘Wij focussen op gebouwen waar de kwaliteit voor huurders en het energieverbruik nog kunnen worden verbeterd. Als die verbeteringen eenmaal zijn doorgevoerd dan hebben we de mogelijkheid de kantoren te verkopen.’

Het eerste aangekochte pand op de Ritterstrasse 12-14 ligt in de wijk Kreuzberg op een steenworp afstand van waar vroeger de Berlijnse Muur liep. Het is typisch zo’n plek waar veel jonge bedrijven uit de internet- en mediawereld zich vestigen.

Ritterstrasse 12-14, Foto MK

Dit artikel is eerder verschenen in Het Financieele Dagblad van 5 juli

Verpauperde huurflats

Vaak zitten dit soort bedrijven in Berlijn in buurten die volop in ontwikkeling zijn. Dat valt ook te merken in de Ritterstrasse, waar aan de ene kant van de straat tientallen verpauperde huurflats staan, terwijl aan de andere kant de een na het andere moderne appartementencomplex uit de grond wordt gestampt.

‘De oorzaak ligt bij de Muur’, legt Ulf Christiansen uit, die namens het bedrijf Rockspring voor PGGM de aankopen in Berlijn begeleidt, en zorg draagt voor het beheer. De huurwoningen die in West-Berlijn vroeger direct aan de Muur werden gebouwd, waren vaak van slechte kwaliteit en er is weinig behoefte dat te veranderen. Dat zou namelijk hogere huren betekenen, en dat willen de mensen niet. Aan de andere kant van de straat, richting Oost-Berlijn, was daarentegen na 1990 veel braakliggende grond, en die wordt nu stukje bij beetje opgevuld met dure appartementen en kantoren.

Bij Orderbird, een bedrijf dat draadloze kassasystemen ontwikkelt voor de horeca, vinden ze de locatie ideaal. Orderbird is gevestigd op de bovenste verdieping. Het interieur is modern en sober tegelijkertijd, met veel opgetrokken wandjes van karton, grappige zithoekjes en veel planten. ‘Het gebouw heeft nog zo’n fijne industriële uitstraling’, zegt een van de medewerkers. ‘We konden het ook helemaal inrichten naar onze eigen smaak, en het is supercentraal, in het hart van Berlijns belangrijkste uitgaansgebied.’

Geest van begin 20ste eeuw

De Ritterstrasse 12-14 heeft zeker niet de steriele uitstraling van moderne kantoorgebouwen. Veel is nog in originele staat. Overal voel je de geest van het bedrijf dat hier aan het begin van de 20ste eeuw gaslampen produceerde. Het trappenhuis is nog bijna onveranderd en in het hofje heeft een van de circa 25 bedrijven in het pand een oude beleveringslift van de ‘Aqua Butzke Werke’ omgetoverd in een buitenzitje met planten en rookmogelijkheid.

In een van de hoeken in de binnenhof, tegenover restaurant ‘Fabrique’, vertelt een Zimbabwaans meisje dat voor Contentful werkt dat creatievelingen graag dit soort plaatsen opzoeken omdat er bedrijven zitten met dezelfde ‘frame of mind’. Goedkoop is het volgens haar overigens al lang niet meer. ‘Tien jaar geleden misschien, maar nu is Kreuzberg hot.’ Een collega, die vroeger voor Rocket Internet werkte, voegt eraan toe dat het ook belangrijk is dichtbij een bedrijf te zitten dat het al heeft gemaakt. ‘In de Ritterstrasse is dat bijvoorbeeld internetplatform Etsy, maar vergeet onze naam niet. Wij zijn de next big thing’.

Werkbespreking bij Contentful, foto MK

‘Arisierung’ van 1937

De geschiedenis heeft ook zijn nare kanten, zoals zo vaak in Berlijn. De oorspronkelijke joodse eigenaar werd onteigend na de ‘Arisierung’ van 1937 en in de oorlog werd aan de voorzijde, waar nu een parkeerterrein is, een deel van het gebouw volledig verwoest. Voor PGGM overigens geen ramp, legt Christiansen uit. Het schept namelijk de mogelijkheid voor nieuwbouw. Gepland staat een additionele investering van €12 mln die naast de 9300 m2 in het oude gebouw nog eens 5000 m2 extra vloeroppervlakte oplevert.

Voor PGGM was het precies het soort pand dat gezocht werd, vertelt Van Gelder: veel verbeteringen mogelijk en huurders uit de tmt-sector (telecom, media en technologie). De Ritterstrasse was wat dat betreft een lot uit de loterij, want afgezien van een theaterschool komen vrijwel alle huurders uit de internetsector.

Trek naar de stad

Wat Berlijn als stad aantrekkelijk maakt, is volgens Van Gelder ten eerste een fenomeen waar alle grote steden in Europa mee te maken hebben: de trek naar de stad. Dat zorgt voor veel dynamiek, en als het goed is stijgende vastgoedprijzen. Daarnaast heeft Berlijn zo zijn eigen voordelen. Van Gelder: ‘Wat Berlijn anders maakt dan Parijs, Londen of Amsterdam is dat er nog relatief veel gebouwen zijn die nog niet af zijn. De huurcontracten zijn over het algemeen korter dan in andere steden en liggen lager, wat voor ons geen nadeel is. We hebben namelijk de mogelijkheid om naarmate de kwaliteit toeneemt ook de huren geleidelijk op te voeren. Natuurlijk zonder daarbij de oude huurders te verjagen.’

Binnenplaats Ritterstrasse 12-14 met café, Foto MK

Van de twee projecten waar PGGM momenteel verder naar kijkt, lijkt er één sterk op de Ritterstrasse. Het is oud, met een verhuurd deel en een stuk grond dat nog kan worden herontwikkeld, en het ligt net als de Ritterstrasse in Kreuzberg.

Het tweede project is veel nieuwer. Een kantoorgebouw uit de jaren negentig. Gebouwd kort na de val van de Muur. De huurders zijn echter ook vrijwel allemaal bedrijven uit de tmt-sector. ‘Precies ons ding’, zegt Van Gelder.

Behoorlijk grote investering

Voor PGGM is de Ritterstrasse 12-14 het eerste kantoorgebouw dat wordt aangekocht in Berlijn. Vroeger had de pensioenbeheerder wel enkele woningen, maar die zijn inmiddels verkocht. Bij alle aankopen zal PGGM worden begeleid door Rockspring, een partner waar PGGM al twee decennia mee samenwerkt, en met wie een gezamenlijke winkelportefeuille is opgebouwd van €950 mln. Voor de vastgoedtak van PGGM is Berlijn een behoorlijk grote investering. PGGM heeft wereldwijd €11 mrd aan privaat vastgoed, en daarnaast €11 mrd aan aandelen in beursgenoteerde vastgoedfondsen. De totale beleggingsportefeuille van PGGM is €206 mrd groot.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s