Ontvolking raakt woningmarkt Duitse regio’s hard

Een huisje kopen op het platteland? In Duitsland is dat geen goed idee, vooral niet in het oosten, zegt Markus Grabka van het economisch instituut DIW. In een studie over de huizenprijzen komt hij tot de conclusie dat tot 2030 in grote delen van Brandenburg, Saksen, Saksen-Anhalt en Mecklenburg-Voorpommeren de huizenprijzen met meer dan een kwart kunnen dalen. In heel Duitsland geldt dat voor honderd van de 402 grote steden en regionale samenwerkingsverbanden, de zogenoemde Kreisen.

De sombere vooruitzichten hebben vooral te maken met demografische factoren. Duitsland krijgt de komende veertig jaar te maken met een dramatische afname van de bevolking, met 8 tot 13 miljoen mensen. De bevolkingsdaling is bovendien oneerlijk verdeeld. Net als in andere landen zijn de grote steden de winnaars, terwijl kleine steden en dorpen steeds meer inwoners verliezen. Het logische gevolg zijn prijsdalingen, stelt Grabka.

Dit artikel is eerder verschenen in Het Financieele Dagblad van 19 juni

‘Opknappertje’ is waardeloos

Niet iedereen is het daar mee eens. Edelgart Schimko, bestuurder ruimtelijke ordening en economie in de regio Prignitz, in het noordwesten van Brandenburg, vindt het scenario van Grabka veel te negatief. Onderbelicht blijft in de studie dat er binnen krimpgebieden grote verschillen zijn, stelt zij: tussen stad en platteland en vooral tussen gerenoveerde en niet-gerenoveerde huizen. ‘Ook wij hebben woningsegmenten die het heel goed doen.’

Vooral bij de niet-gerenoveerde woningen is er volgens haar een probleem. In Nederland heeft zelfs een bouwval altijd nog wel een bepaalde waarde als ‘opknappertje’, zegt Schimko. ‘Bij ons is dat niet zo.’ Voor mooi gerenoveerde huizen op een leuke plek met goede verkeersverbindingen kunnen goede prijzen worden gevraagd omdat er schaarste is. Maar van woningen met achterstallig onderhoud zijn er zo veel dat ze bijna niets waard zijn.

Het bij toeristen geliefde Havelberge aan de rivier de Havel en vlakbij de Elbe, Foto: Maurits Kuypers

Bomen door het dak

Neem Havelberge, een fraai toeristisch stadje aan de Havel, waar je voor een moderne riante stadsvilla volgens de website Immobilienscout24.de €340.000 moet neertellen. Iets verder naar het oosten, in het bij toeristen minder bekende Kyritz, staat een nog grotere villa van 270 m2 te koop voor slechts €92.000.

Hoe dat kan? Het ligt vermoedelijk aan het woordje ‘renovierungsbedürftig’, legt Danny Trepel uit, die als makelaar werkt bij de Raiffeisenbank Ostprignitz-Ruppin. Het dak van het huis in Kyritz uit 1905 is niet perfect, de kozijnen zijn rot. ‘Dat soort dingen zie je terug in de prijs’.

Een ander voorbeeld is Rathenow met het prachtig gerenoveerde Platz der Freiheit. Eén gebouw was voor de investeerders blijkbaar een slag te duur. Daar staat een groot hek omheen en groeien de bomen door het dak. ‘Dat is bij ons een bekend fenomeen’, zegt Schimko. ‘We proberen hopeloze gevallen wel af te breken, maar ook dat kost geld, dat we elders beter kunnen gebruiken.’

In Rathenow staat hartje centrum op het verder prachtig gerenoveerde Platz der Freiheit een volledig vervallen villa, Foto: Maurits Kuypers

Wetenschappers zaten er vaker naast

Volgens makelaar Trepel geldt een simpele regel: goede huizen, goede prijzen; slechte huizen, vergeet het maar. Net als Schimko ziet hij de toekomst veel positiever dan onderzoeker Grabka van DIW. ‘Als je alle prognoses van demografen mag geloven, woont er in onze regio straks geen kip meer’, zegt hij. Maar de afgelopen vijftien jaar zaten de wetenschappers er steeds naast. Het aantal inwoners is weliswaar gedaald, maar lang niet zo dramatisch als gedacht. En daar komt voor de woningmarkt nog het positieve effect bij van mensen uit Berlijn en Hamburg die in Brandenburg en Mecklenburg-Voorpommeren een vakantiehuisje kopen.

Trepel gaat daarom voor huizen in goede staat uit van licht stijgende prijzen. Grabka houdt zich liever vast aan historische datareeksen. Daaruit blijkt dat er in de afgelopen jaren altijd een duidelijke correlatie heeft bestaan tussen bevolkingsontwikkeling en huizenprijzen. En, zegt Grabka, waarom zou dat in de toekomst anders zijn?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s