Huizenprijzen rijzen de pan uit in Berlijn

Een park dat tot voor kort bekend stond om zijn drugsverkopers met in de zomer duizenden luidruchtige toeristen die zich door de Berlijnse ‘zuip- en vreetdriehoek’ bewegen. Want zo heet dit stukje van Kreuzberg, U weet wel die wijk waar Turken vroeger ‘amper konden bestaan’. Het klinkt niet als een high-end woonomgeving, maar het is het tegenwoordig wel.

Dit artikel heeft eerder gestaan in Het Financieele Dagblad van 1 juli 2015:krant-20150701-0-008-002

De buurt rondom het Görlitzerpark was vroeger goedkoop, maar nu niet meer. Alles wat het ‘hippe’ Berlijn uitmaakt, kun je hier vinden op een steenworp afstand: resten Muur, cafés, restaurants, theater en clubs. En dat trekt massa’s mensen aan, wat valt te merken aan de huur- en woningprijzen.

Metropool

Wie hier op de grens van Oost- en West-Berlijn wil wonen moet volgens de laatste metingen voor een nieuw verhuurde woning gemiddeld rond €12 per vierkante meter kale huur betalen, dat is 97% meer dan zes jaar geleden, een hoge prijs voor een wijk die vroeger bekend stond als het afvalputje van de republiek.

Sommigen vinden de prijsstijgingen in Kreuzberg en andere wijken zoals Friedrichshain een typisch teken van een overspannen markt, anderen noemen het een logisch gevolg van een stad die zich ontwikkelt tot een metropool à la Londen, Parijs en New York. En dan valt de gemiddelde huur voor nieuwe woningen van €9,60 per vierkante meter nog best mee.

Nieuwe woonprojecte4n in het centrum van Berlijn zijn relatief schaars. Een van de grootste en meest gewilde is aan het park am Gleisdreieck op een paar honderd meter van het Potsdamerplatz, Foto MK

Nieuwe woonprojecten in het centrum van Berlijn zijn relatief schaars. Een van de grootste en meest gewilde is aan het park am Gleisdreieck op een paar honderd meter van het Potsdamerplatz, Foto MK

Ideale omstandigheden, zou je zeggen, voor een ontwikkelaar als BPD, dochter van het Nederlandse Bouwfonds. Toch denkt BPD-regiodirecteur Han Joosten daar anders over. Berlijn groeit en bloeit. Dat zal Joosten zeker niet ontkennen. Maar makkelijk zakendoen, is het er niet.

Allereerst zijn er de professionele grondspeculanten die zich de laatste jaren massaal op Berlijnse bouwgrond hebben geworpen. ‘Het is een groep die vaak werkt via een van de vele makelaars die deze stad rijk is. Wie er precies achter zit, weet je daardoor niet. Maar wat je zo hoort is dat heel veel Russen, Turken, Grieken en de laatste tijd ook Ieren zich op Berlijnse grond werpen.’

Krapte

Voor BPD is dat vervelend, maar ook voor de Berlijners zelf. De speculanten hebben namelijk geen haast. Hun interesseert het niks of ze één of twee jaar langer op hun grond zitten. Het enige wat telt is een zo hoog mogelijke prijs. Voor BPD, die de grond vaak van deze speculanten moet kopen, een grote hindernis. ‘Er worden soms prijzen gevraagd van 20% tot 30% boven de realistische marktwaarde. Dan haken we af.’

En BPD staat daar niet alleen in. Er worden in Berlijn veel bouwvergunningen verleent, bij de uitvoering hapert het echter. Per jaar worden er ongeveer 6500 woningen gebouwd in een stad die er vorig jaar 45.000 inwoners bij kreeg en sinds 2012 zelfs 135.000. Dat veroorzaakt krapte op de woningmarkt. Volgens de laatste inschatting van het gemeentebestuur beloopt de leegstand 1,9%. Dat spoort speculanten aan nog wat langer te wachten.

Maar het zijn niet alleen de speculanten die volgens Joosten het bouwproces hinderen, het is ook de overheid. Tot een paar jaar geleden was de Berlijnse woningmarkt voor investeerders nog relatief liberaal georganiseerd. Maar de sterke prijsstijgingen in de huursector hebben tot een reactie van de overheid geleid. ‘Daar heb ik begrip voor, betaalbare woningen zijn nodig voor een goed leefklimaat’, zegt Joosten. ‘Het vervelende is alleen dat de overheid dreigt door te slaan.’

Zo zijn er tal van nieuwe regels bijgekomen die het bouwen veel kostbaarder maken. Vooral de eisen met betrekking tot een bepaald percentage sociale huur (25% bij veel projecten) maakt dat te veel projecten niet van de grond komen. Hoge kosten en relatief veel lage huren betekent immers een lager rendement voor investeerders. ‘Met een aanvangsrendement van 3% tot 3,5% kun je als investeerder tegenwoordig beter naar Nederland gaan, waar je zelfs in het relatieve dure Amsterdam 4 tot 5% kunt krijgen.’

Miljonairs

Joosten ziet dat daardoor grote beleggers hun handen steeds meer van Berlijn aftrekken. Maar instorten zal de markt zeker niet. Er zijn namelijk zat andere kopers. Zo zijn er Duitsers met spaargeld die in Berlijn een tweede huis kopen voor zichzelf of om te verhuren. Er zijn ook veel buitenlandse miljonairs die de laatste tien jaar Berlijn plots als een nieuwe ‘place to be’ zijn gaan zien. ‘Berlijn hoort nu in het rijtje Londen, Parijs, New York. Steden waar miljonair van vinden dat ze er een woning moeten hebben, ook al zijn ze er nooit.’

En dan zijn er nog de heel normale mensen die naar Berlijn komen om te wonen, te werken of te studeren. De verwachting is dat dit er heel veel zullen zijn de komende jaren. Werk aan de winkel dus voor ontwikkelaars als BPD, om samen met de gemeente en beleggers toch zoveel mogelijk woningen te bouwen als kan. De senaat mikt op 10.000 tot 15.000 per jaar.

Bijlmer

Voor de Berlijners die zuchtend kijken naar de steeds hogere huren, is er een schrale troost. Op sommige plekken in de stad zijn de huren zo ver gestegen dat het plafond is bereikt. De grote West-Berlijnse wijk Charlottenburg-Wilmersdorf liet het eerste kwartaal voor het eerst sinds tijden een prijsdaling zien. Hetzelfde geldt voor delen van de populaire wijk Prenzlauerberg. Volgens makelaars is de rek in de prijzen er daaruit. Dan zoeken mensen liever elders in de stad.

Écht goedkoop is trouwens ook nog mogelijk, maar dan moet je wel naar de randen van de stad. Naar Marzahn bijvoorbeeld, de Oost-Duitse versie van de Bijlmer. Daar kun je in de private sector nog altijd terecht voor onder €6 per vierkante meter.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s