Beleggen in Centraal-Europees vastgoed is avontuur vol voetangels en klemmen

Bij het horen van het woord Centraal-Europa wordt Dick Beijen, ceo van vastgoedbedrijf Global State, erg somber. Hij heeft de afgelopen jaren het ene na het andere project zien mislukken, waarbij in totaal € 25 mln aan kapitaal verloren ging, zowel van zijn klanten als van hemzelf.

Dit artikel verscheen eerder in het FD van 09-09-2013

Het meest dramatisch is volgens Beijen de situatie in Hongarije. Toen Beijen daar aan het begin van de eeuw neerstreek zag het er nog goed uit, vooral in Boedapest. Maar na 2006 ging het snel bergaf. De crisis kwam, de woningmarkt stortte in en de overheid introduceerde een ‘solidariteitsheffing’. Toen vervolgens ook nog de banken de kraan dichtdraaiden, was het snel gedaan.

Voor twee projecten met luxeappartementen moest faillissement worden aangevraagd. En ook een logistiek project voor opslag van gevaarlijke stoffen loopt niet goed vanwege een slechte bezettingsgraad.

De ervaringen in Tsjechië waren net iets beter. Zo heeft Global State in Praag een project met luxewoningen en een met kantoor- en logistieke functies alleen met de grootst mogelijke moeite buiten een faillissement kunnen houden. In Polen kon een winkelcentrum in Wroclaw, in het zuidwesten, goed worden verkocht. Maar in de noordelijke stad Slupsk trok Bank Austria een lening terug voor een nieuw winkelcentrum, waardoor het faillissement niet te voorkomen was. Nee, voor Beijen is Centraal-Europa tegenwoordig taboe.

Guy Barker, managing director van Palmer Capital, ziet dat anders. In Nederland is Barker beter bekend als de beheerder van het voormalige MEI Real Estate, een fonds dat tussen 2008 en 2012 de koers zag kelderen van bijna € 30 tot onder de € 7.

De slechte resultaten en een bestuurscrisis brachten het fonds aan de rand van de afgrond, tot Palmer Capital instapte en het beheer overnam. Sindsdien heeft de koers van het tot ‘Palmer Capital Emerging Europe Property Fund’ omgedoopte fonds zich gestabiliseerd rond € 9.

Net als Beijen is Barker ronduit negatief over Hongarije, een markt die volgens hem uitblinkt in ondoorzichtigheid en een ‘laag niveau van moraliteit’. Maar over Polen en Tsjechië is hij positief.

‘De prijzen in Tsjechië zijn tussen 2009 en 2011 met ongeveer 25% gedaald, na het uiteenspatten van de vastgoedluchtbel. Maar ze zijn daarna ook weer met 10 tot 15% gestegen’, zegt Barker. En misschien nog wel belangrijker is dat de liquiditeit in de markt is teruggekeerd. ‘In Tsjechië hebben we dit jaar bijvoorbeeld al zeven gebouwen verkocht tegen prijzen ruim boven de laatste taxatieprijs van DTZ Zadelhoff, en niet ver verwijderd van de piekprijzen uit 2008.’

De beste kansen in Tsjechië ziet Barker voor beleggingen in kantoren en winkelcentra. De situatie in Polen is volgens hem iets anders. Daar heeft de crisis veel minder hard toegeslagen. De markt voor kantoren en winkelcentra zit al jaren in de lift. ‘We kunnen zelfs spreken van oververhitting in sommige segmenten van de markt. Vooral Warschau vind ik duur. Wij concentreren ons daarom liever op andere grote steden zoals ­Poznan, Wroclaw of Krakau.’

Uit de koers van het Palmer Capital vastgoedfonds blijkt dat beleggers het optimisme van Barker nog niet delen. Waarom anders noteert het aandeel met € 9 ver beneden de zogenoemde netto intrinsieke waarde van € 21,67?

Barker kan het wantrouwen wel begrijpen. ‘Beleggers hebben een zware tijd achter de rug. Bovendien verwachten ze van ons dividend, en dat kunnen we nu nog niet bieden.’ Barker denkt nog een half jaar nodig te hebben om de solvabiliteitspositie op orde te krijgen. ‘In 2014 kunnen we dan weer dividend uitkeren.’

Volgens hem kan dat een heel aardig dividend worden. Voor de lange termijn mikt Barker op 8 tot 10% tegenover de intrinsieke waarde. Ten opzichte van de huidige koers is dat nog veel meer.

Troy Javaher, hoofd Centraal-Europa bij de internationale makelaarsorganisatie Jones Lang LaSalle, is het in grote lijnen eens met Barker. Hij benadrukt dat Centraal-Europa ‘een zeer moeilijke markt is’, waarvoor een ‘diepe kennis’ vereist is. Niks voor kleine beleggers dus. Verder is het onzin om te spreken van Centraal-Europa als één homogeen investeringsgebied. ‘Daarvoor zijn de verschillen tussen landen, regio’s en beleggingscategorieën veel te groot.’

Verreweg de meeste institutionele beleggers richten zich volgens hem op Tsjechië en Polen. Hier is het voor beleggers het beste zakendoen vanwege de hogere liquiditeit en het makkelijker verkrijgen van krediet. Heel voorzichtig ontstaat er ook wat interesse voor Hongarije en Roemenië van fondsen die bereid zijn hoge risico’s te nemen. Maar voor de gemiddelde belegger is dat een ver-van-mijn-bedshow.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s